En la última década, recibir ayuda bancaria para acceder a la casa propia fue prácticamente imposible para la clase media. El dólar tenía “cepo”, las estadísticas oficiales subestimaban la inflación y las cuotas de los préstamos hipotecarios disponibles triplicaban o cuadruplicaban lo que se pagaba por alquilar, con requisitos de ingresos exorbitantes. Pero a mediados del año pasado la situación se revirtió. Fue al expandirse los créditos para vivienda en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), que se van ajustando con la inflación y permiten pagar cada mes -con plazos de hasta tres décadas- menos que un alquiler.
Con los últimos datos de la Dirección de Estadística y Censos porteña, Clarín calculó que un dos ambientes usado promedio en Capital (con 43 m2 y $ 1.834.600 de costo) puede actualmente financiarse a 30 años en el Banco Nación con una cuota inicial de $ 6.741. Monto que resulta 11,9% menor frente a los $ 7.655 mensuales que se pagan por alquilar un departamento similar.
Además, para poder acceder a ese préstamo por el 80% del valor, el banco exige demostrar ingresos por $ 26.400. Una cifra hoy alcanzable para una pareja en la que ambos integrantes cobren el sueldo medio, que en la Ciudad de Buenos Aires es de $ 17.628.
Si se toma como ejemplo un dos ambientes en Palermo, al cambio actual de $ 17,40 por dólar, tanto el alquiler como la cuota hipotecaria rondan los $ 8.950. En Caballito se pagan $ 6.705 de siendo inquilino y sólo un 3% más -$ 6.918- para ser propietario. En Almagro, los aportes del préstamo inician en $ 6.549, un 4% que los $ 6.844 de alquilar. Y en Barracas, si ser inquilino se lleva $ 5.894 mensuales, convertirse en dueño demanda $ 5.556, casi un 6% menos.
Con departamentos de tres ambientes la brecha puede ser aún más amplia. Alquilar uno de 68 metros cuadrados, con un precio de mercado de $ 2,8 millones, vale $ 12.101 al mes en un barrio promedio de la Ciudad. Pero ahora se puede financiar una vivienda similar a 30 años con cuotas ajustables de $ 10.182 (un 15,9% menos) e ingresos familiares de $ 40.126.
Los números dejan en claro que los préstamos pasaron a tener condiciones accesibles para la clase media. En especial para los más jóvenes, que pueden acceder a los plazos de 25 y 30 años. Para este grupo, ahora, el gran desafío para dar el salto y dejar de alquilar -o de vivir con los padres- es reunir el 20 a 30% del valor de la propiedad que todos los bancos exigen como ahorro previo para poder comprar.
Esta misión, para un inquilino, puede resultar difícil por el alto costo de las propiedades. En el caso del dos ambientes promedio, pidiendo el préstamo en los bancos que mayor porcentaje cubren de la propiedad -un 80%- para realizar la operación el comprador debe conseguir $ 367.000. Es decir, el equivalente a 48 meses (4 años) de alquiler juntos, a más de 20 sueldos promedio o a un auto cero kilómetro de gama media.
Si en cambio el banco sólo accede a financiar el 70%, el ahorro mínimo deberá ser de $ 550.400, monto equivalente a unos 72 meses (seis años) de alquiler o a más de 31 salarios. Y en el caso de un tres ambientes promedio, según el porcentaje cubierto por el banco, el aporte propio debe ser de al menos $ 600.000.
Aunque son mucho más accesibles, la desventaja de los préstamos UVA frente a las opciones de tasa fija es que el comprador no puede saber con certeza cómo se actualizarán las cuotas y la deuda, ambas atadas al coeficiente CER, que sigue el índice de precios del INDEC. Cuando los ingresos del nuevo propietario avancen más que los precios, el bolsillo tendrá un alivio. Pero en las épocas donde los aumentos salariales no lleguen a recomponer el poder adquisitivo del salario, el impacto sobre las finanzas familiares crecerá.
Con todo, la demanda de préstamos hipotecarios UVA no para de crecer. Según datos del Banco Central, desde que existe la modalidad se entregaron más de $ 16.000 millones en créditos para vivienda ajustables por inflación. En este marco, sólo en el primer semestre de este año casi 15.000 argentinos se convirtieron en dueños usando préstamos bancarios, cifra sin precedentes en los últimos ocho años.